Villamos biztonsági felülvizsgálat

Az utóbbi hónapokban egyre többször lehet hallani a médiában, közösségi oldalakon és a szóbeszédben – főként ingatlanok adás-vételekor – a villamos biztonsági felülvizsgálatról.

Mivel engem is többen megkerestek kérdésekkel, írtam egy rövid kivonatot a témáról: mi is pontosan ez, mire jó, kinek jó?

Mivel elsősorban lakóingatlanok kerültek fókuszba, ezekre vonatkozik az írás.

Mi az a villamos biztonsági felülvizsgálat?

A villamos biztonsági felülvizsgálat (továbbiakban VBF) egy részletes – méréseket és azok számszerű eredményének kiértékelését is tartalmazó – erősáramú villamos szakképzettséget igénylő ellenőrzés, amely alkalmas arra, hogy kimutassa, hogy a villamos berendezés (hálózat) megfelel-e a vonatkozó szabványoknak, műszaki előírásoknak. Ennek része a berendezések áramütés elleni védelmének és a szabványos állapotának (tűzvédelmi jellegű) első ellenőrzése és esetleges ismételt felülvizsgálata. Ezeket csak jogszabályban meghatározott képesítő szakvizsgát tett felülvizsgáló végezheti el erre alkalmas műszerrel, melyet rendszeresen kalibráltatni és hitelesíttetni kell.

Mikor kötelező lakóingatlanokról VBF-et készíteni?

Tulajdonosváltáskor és bérbeadáskor.

Hivatalosan miért kell ilyen esetekben VBF?

„A Nemzetgazdasági Minisztérium (NGM) 40/2017-es rendeletének 2024. január 29-től hatályos módosítása szerint a lakóépületekben lévő lakások villamos berendezésén – azaz a lakásban kiépített elektromos hálózaton – villamos biztonsági felülvizsgálatot (VBF) kell végezni bérbeadáskor és tulajdonosváltáskor, amennyiben a bérbeadás, illetve a tulajdonosváltás időpontjához képest 6 évnél nem régebben elvégzett felülvizsgálatot igazoló ellenőrzési dokumentum (minősítő irat) nem áll rendelkezésre.”

Valójában a jogszabály már 2021. július végétől kötelezővé tette a villamos biztonsági felülvizsgálatot a lakások eladásához és bérbeadásához. A 2024. január 29-től hatályos módosítás némileg enyhített a követelményen azzal, hogy nem kell minden eladáshoz és bérbeadáshoz elvégeztetni, hanem elegendő 6 évente.

Miért írták ezt elő?

Ennek több oka is lehet:

1. Az utóbbi évek elektromos tüzei és halált okozó áramütései felháborodást váltottak ki az esetek környezetében, felelősöket keresve. Sokszor bekerültek a médiába is a történetek, ami nyomást gyakorolhatott a hatóságokra is.
2. A villamos hálózatokban felhasznált anyagok mind funkciójukban mind anyagminőségükben jelentős fejlődésen mentek keresztül az elmúlt évtizedekben. Ráadásul egy 1970-es, ’80-as, ’90-es években épült villamos hálózatot a kor igényeihez alakítottak ki: kevés és viszonylag kis fogyasztó. Míg ma több ezer wattott igénybe vevő fogyasztók működnek egymással egyidőben (elektromos főzőlapok, mosogatógépek, hősugárzók, szárítógépek, klímaberendezések, elektromos autótöltők, nagyteljesítményű konyhai gépek stb.).
3. Nagyon sok lakóingatlanban a villamos hálózat nem került felújításra/lecserélésre az elmúlt évtizedekben, mert nincs szem előtt. A látható dolgokon szeretünk csinosítgatni (festés, burkolás, bútorok, stb.), de a láthatatlanra nem figyelünk oda, így elavul.

Tulajdonképpen miért fontos ez adásvételkor?

Röviden élet- és vagyonbiztonság szempontjából fontos.

Kicsit jobban kifejtve: tulajdonosváltás utáni esetleges problémák miatt. Ha megnéz valaki egy megvásárolandó ingatlant, megnézi a festést. Ha koszos/lepereg a falról/nem tetszik a színe akkor így kalkulál. Megnézi a burkolásokat: ha látja hogy repedezett/divatjamúlt akkor így kalkulál, stb. Viszont a villamos hálózatból semmit nem fog látni, mert ott pont az a cél, hogy a kapcsolókon, dugaljakon és a lámpákon kívül ne lássunk semmit és semmihez ne tudjunk hozzáérni biztonsági okokból. Megveszi a vevő az ingatlant, lefestet mindent a kiválasztott színekre, gyönyörű új burkolat mindenhol… Majd idővel kiderül, hogy baj van az elektromos hálózattal, javítani vagy akár cserélni kell. Ahhoz pedig sok esetben vésni is kell. Az új burkolatokat. A szépen lefestett falakat. Így nem csak villanyszerelési költség, de javítási költségek is felmerülhetnek. Ez a kisebbik probléma.

A nagyobbik az, ha a még működő rendszerben pl. zárlat és ezáltal elektromos tűz keletkezik.

A legnagyobb pedig az, hogy ha akkora a hiba, hogy az az egészségre ártalmas, vagy akár halált okoz.

Az eladónak vagy a vevőnek jó ez?

Az eladónak azért jó, mert egy megfelelő minősítésű VBF jegyzőkönyv (ami a villamos hálózat megfelelőségét is jelenti) felfelé mozdíthatja az eladni kívánt ingatlan árát illetve könnyebb vevőt találni, mert az számíthat arra, hogy nem kell a villamos hálózatra költenie. A vevőnek pedig pont ezért jó: tudatában van annak, hogy biztonságos a villamos hálózat és nem kell további összegeket rákölteni. Vagy ha éppen nem megfelelő státuszt kapott a minősítő irat, akkor mennyit kell majd ráköltenie az ingatlanra. (Ha akar, ez a saját döntése és felelőssége.)

Kinek kell fizetnie a villamos biztonsági felülvizsgálatot?

Alapesetben az ingatlan bérbeadójának/eladójának, de ez lehet egyéni megállapodás kérdése.

Mi történik, ha a VBF minősítő iratban Nem megfelelő minősítés szerepel?

Egyrészt érdemes a feltárt hibákat minél előbb kijavítani, erre konkrét ajánlásokat fog tenni a felülvizsgáló. Ettől függetlenül az ingatlan bérbeadható/eladható ilyen minősítéssel is, ha a vevő ezt tudomásul veszi. Az ingatlan így is használható, a vevő saját felelősségére.

A villamos biztonsági felülvizsgáló hatósági személy?

Nem. De a minősítő iratot amit készít, baj esetén a hatóság vélhetően kérni fogja.

Aki megbízza a felülvizsgálót, az van előnyben?

Nem. A felülvizsgáló független személy, az ő felelőssége hogy a mérések alapján a valóságot rögzítse a minősítő iratban. Mint ahogy fentebb említésre került, ezt gond esetén kérheti a hatóság, így kiderülne ha valótlanságot rögzítene.

Mekkora költséget jelent ez? Drága egy VBF?

Ez ingatlanfüggő, elsősorban függ pl. az ellenőrizendő végpontok (dugaljak, lámpák, stb.) számától, de egyáltalán nem nevezhető drágának.

Egyéb esetekben kötelezhetnek VBF felülvizsgálatra lakóingatlanok esetében?

Nem, a hatóság ebbe nem szól bele, a saját élet- és vagyonbiztonsága mindenkinek a saját felelőssége. Aki szeretne, bármikor kérhet, de csupán a fentebb taglalt esetekben kötelező.